Raison.nances

Aller au contenu | Aller au menu | Aller à la recherche
Le blog de Michaël GENAY aka Urdle

<< billet précédent billet suivant >>

Budget Immobilier / Bilan

L'année dernière jour pour jour, dans le billet Inflations, déflations et conséquences, je mettais à disposition un fichier excel (ici) permettant de faire un budget d'achat d'un appartement (à comparer de sa location).

J'ai bouclé le budget de cette année, et le bilan n'est pas très brillant. Tout d'abord, il faut que je vous reprécise que ce fichier ne permet pas de décider si vous pouvez ou non vous acheter un appartement. En effet, ne sont pas comptés dans le calcul l'ensemble des frais que vous auriez quand même en tant que locataire : charges, EDF, chauffage, ADSL, ...
Le but du fichier est principalement de mettre en comparaison l'achat et la location, pour permettre de voir combien vous pouvez emprunter, et de voir combien ça va vraiment vous couter (y'a les impots fonciers, les frais de notaires, mais l'inflation des prix, et si je loue au bout de 2 ans ça fait quoi ? etc, etc)

Ensuite, pourquoi mon bilan de cette année n'est pas bon ?
Déjà, j'ai fait la liste et le total du pognon sur mes comptes bancaires, et j'suis en déficit. Donc ça, c'est pas bon, mais encore faut-il déterminer pourquoi...
La raison ? Des achats finalement assez inconsidérés, mais aussi des frais d'entretien liés à l'appart que j'avais un peu sous-évalué, et j'aurais surement dû préférer une durée d'emprunt plus long afin de diminuer la mensualité (malgré un prix global du prêt plus lourd).
Sur mes premiers 18 mois de propriétariat (j'invente des mots si je veux), mon appart m'a couté en entretien/réparation 2500 (double-vitrage) + 1850 (chaudière) + 300 (interphone immeuble) euros. Je sais que l'année prochaine je vais devoir payer à peu près autant encore (1000 pour la fin du double-vitrage, plus 1000 pour des travaux d'immeuble/beton).

Bref, j'avais prévu dans mon budget 500 euros/an d'entretien de l'appart, c'est plutot 2000... enfin je ne désespère pas que cela diminue dans 2 ans, mais pour l'instant je rame. La morale : prévoyez large pour l'entretien/réparation.

Trackbacks

Les trackbacks pour ce billet sont fermés.

Commentaires

Le mardi 9 janvier 2007 à 14:53, par Arno :: #

Ok,
Sur quoi te bases tu pour calculer les bénéfices d'une vente future ?
Et si l'apparetment est acheté en dessous du marché actuel ?

Le mardi 9 janvier 2007 à 17:22, par urdle :: email :: site :: #

Rien ne t'empeche de modifier certaines cases calculées par une valeur que tu choisis. Bon, ça marche pas partout, toi faut que tu modifies la case "valeur au bout de 3 ans" par une valeur que tu estimes, au pif. Le reste devrait se calculer tout seul :)
(euuuuh... toutes les cases ne sont pas modifiables, c'est pas un vrai programme, c'est juste une feuille excel très simple ^^ )

Allez, j'vais faire quelques modifs pour permettre de considérer la valeur d'achat, et la valeur réelle

Edit : voilà, maintenant tout ce qui est modifiable et à modifier est en rouge; le reste en bleu. On peut aussi modifier les frais de notaire, mais moi j'avais cru comprendre que c'était toujours 6,75%

Le jeudi 18 janvier 2007 à 15:48, par CilyLimited :: email :: #

Il fallait acheter dans du neuf !
.Frais de notaire réduit : 1.8% à 2% environ
.Pas de frais d'agence
.Pas de grosses charges d'entretien dans les 10 premières années (vitre, chaudière, ascenseur, façade ...)
Autrement, pour la valeur future d'un appartement, il faut voir avec l'indice de coût de la construction qui permette de calculer la revalorisation d'un bien. En mode optimiste, tu augmentes la valeur de ton bien de 2.5% par an, en pessimiste, c'est 1 à 1.5%.
En ce moment, c'est rare de revendre à perte. Mais est-ce que ça va durer ?

Autrement, dans la feuille Excel, il serait plus judicieux d'intégrer un TEG et calculer le coût du crédit automatiquement que de mettre le montant total, que l'on ne connait pas forcément.
Autrement, pour les charges de copropriété d'un locataire par rapport à un propriétaire, il compter 2/3 loc, 1/3 proprio.

Pat.

Ajouter un commentaire

Les commentaires pour ce billet sont fermés.