Raison.nances

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Inflations, déflations et conséquences

Comme je l'ai écrit 2/3 fois sur cafzone, voici mon calcul pour mon achat immobilier. Au cas où ça interesserait des gens, on ne sait jamais.

ça monte, ça descend, pour moi dans mon calcul ça importe peu à condition que tu t'endetes descemment.
Par là, j'entend un pret à peu près comme le mien : 30% d'endettement, durée de 20 ans maximum, et après l'achat il te reste de la reserve pour tous les imprévus de la vie (chaudiere qui pete, double vitrage à merde parceque c'est insupportable, mais aussi voiture en rade, etc.)

Ensuite mon calcul est le suivant : Chaque année, au lieu de claquer L euros dans un loyer, je les claque dans une certaine somme. Cette somme, c'est S=(frais d'agence + frais de notaire)/nb d'années que je compte rester + (cout total du pret / durée du pret) + impots foncier.
J'ai bien indiqué "cout total", et pas "somme emprunté".

Comme on le voit aussi avec le calcul de S, la part sur laquelle tout se joue avec le banquier est le "cout total/durée". Ce cout augmente avec le nombre d'années que dure l'emprunt (et n'est pas constant malgré ce qu'on pourrait croire), c'est pour cela que je conseille de ne pas dépasser les 20 ans, il ne faut pas regarder que le taux d'endettement ou la somme que vous remboursez par mois, mais il faut regarder ce qui, dans la somme a rembourser chaque mois, part en "perdu" (S) et en investissement (somme reboursée + impots foncier - S)

Enfin toujours sur ce calcul, plus je reste, moins l'appart est cher à comparer d'une location, quelquesoit la valeur à la revente. Si je revend pour acheter ailleurs, qu'il y ait plus ou moins-value, cela joue sur la différence entre la surface que je vend et celle que j'achete (en gros).

La somme empruntée, tu ne peux pas compter dessus. Tout ce que tu sais, c'est qu'à priori cette somme est à cout de l'immobilier constante et qu'elle te servira d'apport pour le prochain appart/maison, et c'est quand même un apport conséquent, que ceux qui louent un appart mettrons beaucoup plus longtemps à constituer, d'autant plus que si les prix se cassent la gueule cela pourrait bien être parceque les taux montent (je doute que les prix et les taux s'éffrondrent en même temps... ils ont plutot tendance à partir en directions opposées). Donc emprunter la somme pour acheter pourrait ne pas être plus facile plus tard. Maintenant oui il y a quand même un risque que "en achetant plus tard j'aurais fait des économies", mais le risque zero n'existe pas.

Alors après est-ce que au final tu vas gagner ou perdre du pognon par rapport à une location, personne ne peut te le dire, et au delà de la valeur "globalement constatée" de l'immobilier, il existe des variations locales difficillement prévisible (quartier qui devient craignos).
Enfin ce n'est que mon avis, je ne suis pas banquier ni agent immobilier.

Cadeau bonux : le ficher xls que j'utilise pour ce petit calcul

Urdle | lundi 9 janvier 2006 à 12:32 | << précédent | suivant >>